Превалутиране на ипотечен кредит!?

[fire73]

Решил съм да предоговоря ипотечния ми кредит - от лева в евро, като заедно с това намаля и срока на кредита /заради по-ниската лихва/!!! Банката ми взима 1% от главницата като такса за това предоговаряне, но .... освен това ме кара и да правя нова ипотека!!! Това никъде не го видях записано в договора ми и се чудя дали е правилно .... ясно, че каквото те кажат това ще е , но дали мога да я избегна по някакъв начин тази нова ипотека ... става въпрос за Пощенска банка!? ... обяснават ми, че тъй като в нотарилния акт за ипотеката е записано в лева и затова трябвало нова!?!?

[hidden]

Ипотеченото право е акцесорно право, т.е. същестуването му е в зависимост от съществуването и характеристиките на обезпеченото вземане. Нужно е да се сключи нова ипотека или да се новира старата, с оглед на това, че сегашната ипотека е учредена при едни условия, за обезпечение на вземането в лева и за определен период, при определен лихвен процент. С промяната на валутата и на срока за изплащането се променят съществени характеристики на обезпеченото вземане, поради което ако не се учреди нова или не се новира старата ипотека, съществува значителна вероятност вземането на кредитора да остане необезпечено. Притесненията на банката са съвсем основателни. Не разбирам само какво на Вас Ви пречи новата ипотека?

[kolman]

Ипотеченото право е акцесорно право, т.е. същестуването му е в зависимост от съществуването и характеристиките на обезпеченото вземане. Нужно е да се сключи нова ипотека или да се новира старата, с оглед на това, че сегашната ипотека е учредена при едни условия, за обезпечение на вземането в лева и за определен период, при определен лихвен процент. С промяната на валутата и на срока за изплащането се променят съществени характеристики на обезпеченото вземане, поради което ако не се учреди нова или не се новира старата ипотека, съществува значителна вероятност вземането на кредитора да остане необезпечено. Притесненията на банката са съвсем основателни. Не разбирам само какво на Вас Ви пречи новата ипотека?

Значи, ако се превалутира задължението : например се определи, че ще се плаща в евро, по курса определен от БНБ за съответния ден на падеж /вноска, лихва, главница/, или пък ако имаме пролонгиране на матуритета на отделните периодични плащания по кредита, то тогава имаме "съществено изменение на облигационното задължение, което като следствие влече след себе си погасяване на учредената ипотека, поради какво? Поне на този въпрос дайте отговор колега. Какво знач(и да новирате ипотеката - да я заместите с нещо ново. Което е какво колега? Този въпрос се учи в трети курс.
А пък да има новиране на ипотеката в такивамити цитирани случаи - пази боже от глупости. На търкалета.
Стига самодейност.

[hidden]

Ипотеченото право е акцесорно право, т.е. същестуването му е в зависимост от съществуването и характеристиките на обезпеченото вземане. Нужно е да се сключи нова ипотека или да се новира старата, с оглед на това, че сегашната ипотека е учредена при едни условия, за обезпечение на вземането в лева и за определен период, при определен лихвен процент. С промяната на валутата и на срока за изплащането се променят съществени характеристики на обезпеченото вземане, поради което ако не се учреди нова или не се новира старата ипотека, съществува значителна вероятност вземането на кредитора да остане необезпечено. Притесненията на банката са съвсем основателни. Не разбирам само какво на Вас Ви пречи новата ипотека?

Значи, ако се превалутира задължението : например се определи, че ще се плаща в евро, по курса определен от БНБ за съответния ден на падеж /вноска, лихва, главница/, или пък ако имаме пролонгиране на матуритета на отделните периодични плащания по кредита, то тогава имаме "съществено изменение на облигационното задължение, което като следствие влече след себе си погасяване на учредената ипотека, поради какво? Поне на този въпрос дайте отговор колега. Какво знач(и да новирате ипотеката - да я заместите с нещо ново. Което е какво колега? Този въпрос се учи в трети курс.
А пък да има новиране на ипотеката в такивамити цитирани случаи - пази боже от глупости. На търкалета.
Стига самодейност.

Отговор на Вашите притеснения се намира в чл. 107 ЗЗД. Ипотеката, обезпечаваща старото задължение, се погасява, освен ако учредилият ипотеката е съгласен да се запази старата ипотека. И да, промяната на лихвения процент и срока на договора представлява "съществено изменение на облигационното отношение". Сам си отговорете защо, виждам, че сте минал трети курс вече и сигурно знаете какво представлява модалитет.

[fire73]

ааааа радвам се че предизвиках такъв юридически спор, но да ви кажа честно - почти нищо не разбрах .... иначе отговор на въпроса какво ме притеснява новта ипотека: просто искам да избегна таксите за нотариуса, за скица и т.н. - добра причина нали

[geovan]

Огън 73 , колегите пролонгираха процеса за получаване на отговор като го натовариха с акцесорни модалитети с перемпторен и дилаторен характер.Ерго матуритетът на очакваният от вас отговор придобива потестативен характер .
Сега накратко.
Предоговарянето на кредита ви е новация на задължението към банката. Старото задължение от ХХХ лева отпада и на негово място се появява новото ви задължение УУУ евро при съответно променени срокове за плащане, вноски ,лихви и пр.
Приложение намира чл.107 ЗЗД които дава възможност направеното от вас обезпечение да послужи като такова и за новирания кредит.Условие за това е двете страни да са съгласни на това.
Излиза, че законова пречка и проблеми за банката не би трябвало да има и не е необходимо заличаване на първата и учредяване на втора ипотека а двустранно заявено и нотариално заверено съгласие от вас и кредитора ви/банката/ първата ипотека да обезпечи новирания/предоговорен кредит.
Възможно е банката да иска втора ипотека по други причини . Цените на недв.имоти паднаха и при втората ипотека имотът вероятно ще бъде оценен по-ниско и те ще могат да поискат някакво допълнително обезпечение.
А може и юрисконсултите им да не са много читави и да се презастраховат.

[hidden]

За изчерпателност към мнението на geovan:

Чл. 17. (1) Вписването на актовете по чл. 171 от Закона за задълженията и договорите, а именно:
...........
д) подновяване на задължение (чл. 107 ЗЗД), обезпечено с ипотека

Чл. 107. Задължението се подновява, когато се замени с друго по съглашение с кредитора. В такъв случай обезпеченията на старото задължение се запазват за новото, ако лицата, които са ги дали, се съгласят за това.

Чл. 171. (Изм. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 01.01.2001 г.) Прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, за да имат действие трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър.

Това имах предвид под "новиране на ипотеката" - към kolman. Поради акцесорния характер на ипотечното право винаги разглеждам обезпеченото вземане и ипотеката като едно цяло.

[vallawyerus]

Подкрепям geovan.
Към fire73 - аз няма да Ви "завивам свят" с тежка юридическа терминология.
Просто вмъквам още един акцент и няколко полезни съвета от практиката ми и тази на клиентите ми при работа с банките - проверете Добре предлаганите Ви в момента условия, практика е да се "вкарват" доста нови клаузи, гарантиращи банките, преценете ги старателно /такси - всички видове, действителна лихва, ДЕЙСТВИТЕЛНАТА ВИ СТОЙНОСТ НА ИМОТА ПО ОЦЕНКАТА НА ДЕЙСТВАЩАТА ВИ ИПОТЕКА И ЕВЕНТУАЛНО НОВАТА - ще е до 30% по-ниска, нотариални такси - при старата Ви ипотека нотариуса може да не е бил регистриран още по ДДС - +20% още - НАПРАВЕТЕ СИ СМЕТКАТА, ДАЛИ НОВОТО ПОЛОЖЕНИЕ ЩЕ Е ПО-ДОБРО ОТ ДЕЙСТВАЩОТО ТАКОВА!?!/.........проверете и условията в другите банки, за да вземете най-правилните решения сега и в бъдеще, все пак целта Ви е действително постигне на по-добри условия по ипотечния Ви кредит от досегашните Ви такива. Случаите на промяна на клаузи в "бланковите документи", предлагани от банките са малко, но има такива........Малко от клиентите на банките, "предогворили" ипотеките си са доволни от това или още не знаят тежестта на новите си условия.......И една тенденция на световните борси, която ще Ви е от полза да вземете правилно решение, е че еврото е зле и през 2010г ще е най-зле от създаването си.....!!!
УСПЕХ!

[fire73]

благодаря за компетентните мнения! но ... при контактите с кредитната инспекторка, не останах с впечатление, че ще е необходима нова оценка - май щяло да се ползва старата .... или е задължително да се прави нова!?! ... а и таксата за управление май не зависи от оценката, а от главницата по кредита!?! ... наистина таксата за управление се увеличава, но поради намаляването на лихвата от 11.25% /в лева/ на 9.2% /в евро/, месечната ми вноска става по-ниска, независимо от нарастването на таксата управление! ... работат е там, че бях 3 години на фиксирана 5.55% и от този месец рязко се увеличи на 11.25% .... твърдо съм решил да превалутирам, но целта на въпросите ми тук е да разбера дали може дане се прави нова ипотека ... но май не може!?!
...
"еврото е зле и през 2010г ще е най-зле от създаването си.....!!!" - като е зле, кое е по-добре7 да си стоя в лева или евро?!?

[kolman]

За изчерпателност към мнението на geovan:

Чл. 17. (1) Вписването на актовете по чл. 171 от Закона за задълженията и договорите, а именно:
...........
д) подновяване на задължение (чл. 107 ЗЗД), обезпечено с ипотека

Чл. 107. Задължението се подновява, когато се замени с друго по съглашение с кредитора. В такъв случай обезпеченията на старото задължение се запазват за новото, ако лицата, които са ги дали, се съгласят за това.

Чл. 171. (Изм. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 01.01.2001 г.) Прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, за да имат действие трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър.

Това имах предвид под "новиране на ипотеката" - към kolman. Поради акцесорния характер на ипотечното право винаги разглеждам обезпеченото вземане и ипотеката като едно цяло.

Колеги, в университетите не се ли учи като що представлява новацията ?
И най-вече предпоставките за новация? И най-ваче условието за съществуването на обективна новация : разлика в предмета и/или основанието на погасеното и новото облигационно отношение /част от съдържанието на което са правата и корелативните им задължения/?
И ако ми кажете, че когато едно заемно задължение може да се новира с ново заемно задължение.... ЕВАЛА НА УНИВЕРСИТЕТА, В КОЙТО СТЕ УЧИЛИ .


Защото юристите, на които поне ни е обяснен относителния характер на облигационните отношения, ще има много работа. Много работа - много хляб.

[hidden]

Kolman, стига сте се правели на вездесъщ. В случая са налице предпоставките за новация - има промяна в характеристиките на вземането.
За университета ще замълча, че току-виж се оказал същият като Вашия.

РЕШЕНИЕ № 595 ОТ 20.01.2005 Г. ПО АДМ. Д. № 3563/2004 Г., І ОТД. НА ВАС
Споразумението има установително действие относно общата сума на вземанията и задълженията към датата на сключването му /13.12.2000 г./. Освен установителен характер, споразумението има и новативно действие, защото една част от дълга е отсрочен посредством новация на старото задължение и заместването му с ново, което има нов падеж. В този случай последиците от изпадането на длъжника в забава отпадат с обратна сила поради новацията на задължението, която като погасява старото задължение, погасява и всички нейни принадлежности, включително и изтекли лихви.

РЕШЕНИЕ №789 ОТ 22.04.2002 Г. ПО ГР. Д. № 2292/2001 Г., V Г. О. НА ВКС
Предпоставките на новацията са три:
1. Наличност на предшествуващо задължение. Липсва ли предшествуващо задължение, новационнният договор ще е недействителен поради липса на кауза, тъй като целта на новацията е погасяване на един стар дълг.
2. Пораждане на действително ново задължение ­ защото недействителното ново задължение не би могло да погаси старото задължение. Необходимо е спазване на всички условия за действителност на новото задължение, специално що се отнася до предмета и съгласието, което впрочем е изискване и за всички сделки.
3. Воля за подновяване ­ защото старото задължение не се погасява по право, а само ако страните са имали волята новото задължение да замести старото.

В конкретния казус е ясно изразена волята на кредитора /банката/ предметът на договора да бъде променен.

Защото юристите, на които поне ни е обяснен относителния характер на облигационните отношения, ще има много работа. Много работа - много хляб.

Точно заради заядливи юристи като Вас банките ще искат да се презастраховат и ще карат клиентите си да сключват нови ипотеки - защото ако не го направят днес, утре някой ще обжалва всичките действия на съдебния изпълнител, твърдейки, че ипотеката е отпаднала и че имотът е станал несеквестируем.
За мен лично ми е крайно неприятно да комуникирам с Вас, хем не сте прав, хем дискутирате по некоректен начин. За мен дискусията приключи, оставям Ви насаме с Вашите "познания" по облигационно право.

[kolman]

В началото на темата да задам въпрос:
Защо се заключва тема, в която може да се каже много нещо, за да научат някой колеги принципи, установени в теорията и практиката от поне сто години назад? Каква е целта?

Накракто за темата :
Задава се въпрос :

.....................
от fire73 на 29 Дек 2009, 19:12

Решил съм да предоговоря ипотечния ми кредит - от лева в евро, като заедно с това намаля и срока на кредита /заради по-ниската лихва/!!! Банката ми взима 1% от главницата като такса за това предоговаряне, но .... освен това ме кара и да правя нова ипотека!!!
................

В отговор колеги отговарят, че :
от hidden на 29 Дек 2009, 23:09

Ипотеченото право е акцесорно право, т.е. същестуването му е в зависимост от съществуването и характеристиките на обезпеченото вземане. Нужно е да се сключи нова ипотека или да се новира старата, с оглед на това, че сегашната ипотека е учредена при едни условия, за обезпечение на вземането в лева и за определен период, при определен лихвен процент. С промяната на валутата и на срока за изплащането се променят съществени характеристики на обезпеченото вземане, поради което ако не се учреди нова или не се новира старата ипотека, съществува значителна вероятност вземането на кредитора да остане необезпечено.
...............

т.е. заявява се, че с подписване на анекс /допълнително споразумение към основния договор за банков кредит/, доколкото е измемена валутата на хплащане и срока на основното задължение е налице НОВАЦИЯ на задължението.

Последното считам за твърдение, в пълно противоречие с теорията и практиката. Това КАТЕГОРИЧНО не е вярно и по никакъв начин не може да има някаква най-малка обосновка в закона.

ОТ ТЕОРИЯТА :
РЕШЕНИЕ ОТ 21.04.2006 Г. ПО В. ГР. Д. № 95/2006 Г. НА ВЕЛИКОТЪРНОВСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД
..................
Неоснователни са възраженията на ответното дружество, направени едва с въззивната жалба, че не ищецът "Д. Т." АД е кредитор на процесното задължение, а такъв е третото лице "Б. - Х" АД, гр. С. Съдът не приема изложените във въззивната жалба и поддържани пред въззивния съд възражения на жалбоподателя за новиране на задължението - подновяването му в полза на друг кредитор. Не са налице предпоставките за валидна новация по чл. 107 от ЗЗД. По смисъла на цитираната разпоредба новацията предполага наличие на правно - валиден стар дълг между две едни и същи страни; възникване на ново задължение на място на старото при наличие на разлика между старо и ново задължение, както и намерение за новиране. Въззивният съд приема, че от съдържанието на писмо № 117 от 04.05.2005 г. на кредитора "Д. Т." АД до длъжника "Д. В." ООД, с. В. не може да се приеме, че е налице активна субективна новация на задължението за изплащане на сумата 38 000 лв. Тълкуването на волята на кредитора, изразена в това писмо, води до извода, че с него "Д. Т." АД се е съгласил изпълнението на задължението да бъде направено не на него, а на овластеното от него лице "Б. - Х" АД, гр. С., което съгласие е в съответствие с разпоредбата на чл. 75, ал. 1 от ЗЗД. В съответствие с даденото разрешение в писмо № 117 от 04.05.2005 г. длъжникът е изпълнил задължението за заплащане на сумата 38 000 лв. на овластено от кредитора лице - "Б. - Х" АД, като е изплатил сумата на последния с пл. нареждане от 17.05.2005 г. ................

РЕШЕНИЕ №789 ОТ 22.04.2002 Г. ПО ГР. Д. № 2292/2001 Г., V Г. О. НА ВКС

Публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 4 от 2002 г.
РЕСТРУКТУРИРАНЕ (ПРЕДОГОВАРЯНЕ) НА ДЪЛГА ПО СЪЩЕСТВУВАЩ БАНКОВ КРЕДИТ НЕ ВОДИ ДО НОВИРАНЕ НА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО, БЕЗ ИЗРИЧНО СТРАНИТЕ ДА СА ЗАЯВИЛИ ВОЛЯ ЗА ПОДНОВЯВАНЕ. НОВАЦИЯТА НЕ СЕ ПРЕДПОЛАГА, ЗАТОВА ВОЛЯТА НА ДОГОВАРЯЩИТЕ СЕ ЗА ИЗВЪРШВАНЕТО Й, ТРЯБВА ДА Е ИЗРАЗЕНА ПО НЕДВУСМИСЛЕН НАЧИН.
Чл. 16, ал. 2 от Наредба № 9/31.05.1993 г. на БНБ (отм.) за класифициране и образуване на задължителните специални резерви (законови провизии) от банките
Чл. 107 ЗЗД


ВКС, V гр. о. намира решението на въззивния съд за правилно.
В жалбата се навеждат доводи, че с договор № 12 "В"/29.09.1995 г. за валутен кредит са погасени задълженията на длъжника към кредитора по двата договора от 1994 г., чрез реструктуриране на просрочени задължения по тях, което представлява специфична финансова сделка по смисъла на ЗБКД (отм.) и подзаконовите нормативни актове на БНБ, каквато е Наредба № 9, действуваща по това време, поради което приетото в обратен смисъл от съда е неправилно.
Не се споделят доводите на касатора поради следното:
Да се приеме, че страните са заменили едно старо задължение с ново задължение, означава че е извършено новиране на задължението, което в случая не е налице.
Подновяване, или новация, се нарича договорът, с който се поема едно задължение, с цел то да замести друго старо задължение, което вследствие на това се погасява ­ вж. чл. 107 ЗЗД.
Предпоставките на новацията са три:
1. Наличност на предшествуващо задължение. Липсва ли предшествуващо задължение, новационнният договор ще е недействителен поради липса на кауза, тъй като целта на новацията е погасяване на един стар дълг.
2. Пораждане на действително ново задължение ­ защото недействителното ново задължение не би могло да погаси старото задължение. Необходимо е спазване на всички условия за действителност на новото задължение, специално що се отнася до предмета и съгласието, което впрочем е изискване и за всички сделки.
3. Воля за подновяване ­ защото старото задължение не се погасява по право, а само ако страните са имали волята новото задължение да замести старото.
Във връзка с третата предпоставка на новацията (волята на страните за подновяване), следва да се има предвид, че същата трябва да е изразена по ясен начин, и не трябва да се предполага, или да се извежда по пътя на тълкуване.
Според чл. 174 на отм. ЗЗД: "Подновяването не се предполага; волята за извършването му трябва ясно да се вижда от акта". Чл. 107 на сега действуващият ЗЗД не съдържа подобен текст, но вън от всякакво съмнение е, че волята на страните трябва да е изразена недвусмислено.
В процесния случай в договора от 29.09.1995 г., страните са посочили като цел на кредитирането "реструктуриране на съществуващи задължения съгласно приложена към договора писмена молба-обосновка".Към делото няма приложени като доказателства старите задължения от 1994 г. (договорите за банков кредит), писменото искане на ответника от 29.09.1995 г. за предоставяне на кредит, както и молбата-обосновка. Следователно, не може да се установи по безсъмнен начин какво е било "подновяваното" задължение, било ли е то действително, или не ­ защото старото задължение трябва да е валидно, предвид на това, че нищожно е подновяването на едно нищожно задължение.
Ако се приеме, че са налице валидни стари задължения, с договора от 29.09.1995 г. те не се новират, тъй като липсва една от предпоставките за новация, а именно воля за подновяване. Наредба № 9/31.05.1993 г. за класифициране на кредитите и образуване на специални резерви (законови провизии), действуваща към момента на сключване на договор № 12 "В"/29.09.1995 г., дава възможност за реструктуриране (предоговаряне) на отпуснатите банкови кредити. Според чл. 16, ал. 2 от Наредбата, кредитът може да се реструктурира чрез рефинансиране, разсрочване, отсрочване или по други начини за облекчаване на дълга. Смисълът на посочените способи за преструктуриране на кредита според записанато в текста е "за облекчаване на дълга", от което следва, че преследваната цел е създаване на възможности за изплащане на съществуващия дълг, а не за подновяването му. От това не следва, че страните не са могли да новират задължението, но както бе казано и по-горе, подновяване на старите задължения не е станало поради липса на воля за това. За да е налице обективна новация (доколкото в случая субектите на правоотношението са останали непроменени), новото задължение трябва да се различава от старото по предмета си ­ например стар дълг в пари се заменя с нов дълг за престиране на вещи, или по каузата си ­ например дължима цена по продажба, да се оформи като заем.
В процесния случай страните не са новирали нищо, а договорът не може да се приеме като друго, освен като признание на съществуващия дълг и разсрочване на плащането, съгласно изготвения погасителен план. Приетите нови срокове на издължаване обаче не водят до новация, защото срокът не може да се новира, тъй като той представлява само част от съдържанието на стария дълг.
Ето защо ВКС счита, че новият договор не е погасил старите задължения от 1994 г. и не е създал задължения за ответника за заплащане ­ основанието, доколкото съществува може да се търси в задълженията от 1994 г. Ирелевантен за спора е фактът, че банката е осчетоводила операцията по договора, тъй като осчетоводяването не може да създава права за банката и да породи задължения за ответника.
След като ответникът не е получил реално сумата по договора от 29.09.1995 г., той не дължи връщането й, а липсата на изискуемост на вземането като елемент от основанието означава, че не са налице условия за откриване на производство по несъстоятелност, както правилно се приеме и от въззивния съд.
Предвид изложеното ВКС V г. о. счита жалбата за неоснователна.
......................

ОЧЕВИДНО КОЛЕГАТА /КОЛЕГИТЕ|/ ЗАКСТЪПВАЩИ ИДЕЯТА ЗА НОВАЦИЯ ПРИ АНЕКСИРАНЕ НА БАНКОВИЯ КРЕДИТ НЕ Е/са ЧЕЛ/И ОСВЕН ПРАКТИКАТА И ТЕОРИЯТА :

проф. Кожухаров Общо учение .... книга втора- Софи-Р- София 1992 год. стр. 24-25
Калайджиев - Обл.право - Сиби 2002 466-468.

Моля модератора да не си играе на ключар и да не заключва теми, по които очевидно има много да се говори и спори.
ЗА ДА СЕ ЗАПЪЛНИ ПРАЗНИНАТА В ЗНАНИЯТА НА КОЛЕГИТЕ ДЕ