forum.lex.bg

Каква е разликата в последствияата за страните при :
1. Прекратяване на договор
и
2. Разваляне на договор

Питането ми е практическо: Имаме предв. дог. за продажба на апртамент при който се плаща на 4-5 вноски , и се строи сега - "на зелено"
Въпросът е- ако утре Купувача е платил , да кажем 3 вноски и не иска/ не може повече да плаща- какво трябва да стане- трябва ли да му се върнат всички пари , без капарото ? - но всички платени средства вече са използвани и реално вложени в строежа....
Или Купувача просто губи вече всичко платено до сега?- затова и питам има ли разлика м/у разваляне и прекратяване , и как би трябвало да се уреди 1 подобна сложна ситуация м/у страните, така че да е законно но и справедливо ?


Мерси.

Това което наричате в случая "прекратяване" на договора (ако Ви разбирам правилно) ще е за другата страна неговото неизпълнение. Договорите се сключват за да се изпълняват и като откажете да изпълнявате - носите отговорност на неизправната страна. Затова ако спрете да плащате, за другата страна остава или да развали договора (губите капарото и възниква проблемът с евентуално понесени щети) или да дострои апартамента и да поиска предварителния договор да се обяви за окончателен от съда (второто е по-вероятно и тогава ще ви съди за разликата от сумата). Това е справедливото и законното в случая. Стига и съконтрахентът Ви да няма дефекти в изпълнението досега, които да Ви позволят Вие да развалите договора. Можете да опитате и със спогодба. Това е най-добрия вариант, но ще трябва да компенсирате отказа си естествено.

амо капарото ли се губи - ако са палтени - да кажем вече 60 % от общата стойност - трябва ли да се върне всичко платено без капарото ? Това е невъзможно и несправедливо - то е вече вложено в строежа !

Такъв е законът (чл. 88 ЗЗД). Под обратно действие се разбира точно това. Тук могат да се искат обаче вреди - нормално се уговаря и неустойка, която не подлежи на обсъждане (или капаро, както при вас). Това не може да се отговори без да се изчете внимателно договора, защото презюмирам, че не сте юрист и не сте в състояние да квалифицирате точно нещата, а тук са възможни много варианти.

Затова Ви казвам, че е по-вероятно да се дострои и да се поиска сключване на окончателен договор (чл. 79 ЗЗД позволява тази алтернатива). Тогава се търси отстатъка от сумата заедно с евентуалните вреди.

Или, ако се развали за строителя остава недостроения апартамент, а дължи връщане на сумите (без капаро или каквото там е уговорено). Не може хем апартамента хем парите при него, нали?

Но той си избира дали да дострои и иска изпълнение на договора или да развали.

Друг вариант е направи да продаде на трето лице и след като вземе парите от продажбата да развали с първото (ако то е в неизправност, защото вече не е платило вноска) и да му върне 60 % като си запази капарото.

Но аз естествено Ви говоря в много груби щрихи, защото без да е запознат човек с конкретната ситуация не може да вземе правилно решение. Мисля сте наясно, че без адвокат няма да минете.

Купувачът може да потърси друго лице, което да го замести като страна по този договор със съгласието на предприемача, така няма да загубите капарото, няма да сте неизправна страна по договора а предприемача ще получи навреме дължимите вноски които евентуално вече не сте в състояние да плащате. Естествено много зависи от съдържанието и условията на конкретния договор. Не действайте без адвокат.Он друга страна търсенето на жилища сега е голямо и лесно ще намерите кандидати, има и други подходящи варианти.

Да, и това е вариант!

Считам,че въпроса се дискутира и то основателно на база предоставената информация/питането/,но е добре да се даде най-пълна информация за догорните клаузи и на тяхна база да се дискутира въпроса.

Питането беше за разлика в легалните дефиниции на разваляне и прекратяване на договор и разликат в законовите последствия, и най вече разликите научени от практиката.
Другият Въпросът е : как неизправна страна по такъв дог. може да накардругат да изпълни своето задължение- ако строителя не иска да строи как да използваме 19 ал. 3 ЗЗД ? - практически не виждам такава възможност !!!!? Как ще обявя такъв дог за окончателен. предметът не съществува още. Същото е и при неизправен купувач- платил той полвината например , няма повече пари - и какво да прави човека, ако няма предвидена клауза в дог-а? Отиваме на общите правила на Закона- и какво значи следва ? - прекратяване или разваляне , и какво става в двата случая.
А , мислите ли че Продавача-строител трябва да върне 50 % (без капарото) след като вече е вложил всичко встроежа? не ми се струва справедливо...

Стига с това "прекратяване" - прекратяване е възможно само ако се спогодят и се разберат взаимно да си уредят отношенията като прекратят действието на договора за в бъдеще.

Да, не можете да накарате строителя за строи с пред. договор за покупко-продажба. В този случай му отправяте покана да сключите окон. договор (в зависимост от условията по изискуемостта) и след това разваляте договора.

При неизправен купувач Ви посочихме вариантите.

За третото - въпрос на договорки и клаузи по договорите, които са сключвани.

neka ne se zabravja, 4e kaparoto ima zna4enieto na neustojka.
za okon4atelen dogovor po iskov red se konstituira i vazlozhitelja i toj mozhe da zashtiti druga pozicija..
naj praktikuvano vav varna e ottegljane ot predvaritelnija dogovor, vrashtane na parite, bez kaparoto i togava stroiteljat si tyrsi nov kupova4/vazlozhitel...
NO VSI4KO ZAVISI OTOKONKRETNITE UGOVORKI.
T. V.

i to - naj dobrijat za vsi4ki

ako ne se stroi dokraj ima si neustoiki, isk za obezshtetenie na vredi i t.n.
ima i sysobstvenost vyrhu postroenoto i t.n.
Imna mnoogo pytishta.
Pone spored men.
I dvamata li ne sa izpylnili?
.. i t.n. ...