Покупка от инвеститор, каша от 3 фирми и различни МОЛ

[dilyanadi]

Здравейте!
След 2 години търсене открихме жилище, което долу-горе отговаря на изискванията ни. Свързахме се с брокера от уж голяма агенция, видяхме апартамента, предоговорихме цена и стигнахме до предварителен договор.
Тук започват съмненията - беше ни изпратен договор, в който отсъстваха клаузи за каквито и да било санкции и неустойки от страна на инвеститора (собственика). Не съм юрист, но от други теми тук скалъпих друг договор, в който включих неустойки. Без личните данни го прикачам тук.
Днес ми звъни брокерът на пожар - уж не се свързал със съпруга ми и казва "трябва да бързаме, има други купувачи, днес да подписваме". Казах му, че ще му изпратя нашия финален вариант на предварителния договор, звъннах на съпруга ми - никой не му беше звънял... В последствие изпратихме прикачения тук вариант на предварителен договор и казахме, че днес нищо няма да подписваме, че искаме да обсъдим с адвокат финалния вариант на предварителен договор и така. Брокерът запя съвсем друга песен - че не е толкова спешно да подписваме днес, че в петък ще подпишем и т.н.
Казусът, който ме притеснява е следният - апартаментите в тази сграда били на общо дружество (ООД) между българин и двама ирландци, които проверих в търговския регистър. В договорът обаче ни пращат като продавач друго дружество (ЕООД) на трети ирландец, който не фигурира в документите на първото дружество. Като представител на въпросния ирландец пък посочват трето лице - българин, който според регистъра е собственик на трето дружество със същото име като на първата фирма (ООД-то), но ЕООД...
Няма да коментирам, че за скромните 3% от сделката агенцията не ни съдейства с адвокат и оставя у нас усещането за съмнение...
Според вас след като има клауза, че продавачът декларира и гарантира, че имотът е негова собственост и няма претенции от трети лица към него, трябва ли да се притеснявам от тези 3 фирми на различни ирландци, българи и т.н.?



Не мога да прикача договорът като файл, така че го поствам свободно:

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

ЗА ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ


Днес, ………………… г. (…………………) в град София на основание чл. 18 и чл. 19 и сл., във връзка с чл.183 и сл. от ЗЗД се сключи настоящият договор между:

1. ……….. ЕООД, регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията с ЕИК ………….., със седалище и адрес на управление в Република България, град София 1000, Столична община, ………………….., представлявано чрез пълномощника си ………………..с ЕГН …………………., лична карта № ………………, издадена на ……….год. от МВР ……….с постоянен адрес: ………………. , наричан по-долу Продавач, от една страна

и

2. …………………, наричан по-долу Купувач, от друга страна


Страните постигнаха съгласие по следното:


1.Предмет на договора

1.1 Продавачът се задължава да продаде на Купувача, a Купувачът се задължава да закупи недвижимия имот, подробно описан по-долу ("Недвижимият Имот"):

Недвижим Имот, находящ се в България, град София, Столична Община, район Студентски, ……………………….. гр. София, намираща се в урегулиран поземлен имот, находящ се в …. с УПИ ……. по плана на гр. София, обл. София, местност „Студентски град“, одобрен с решение …., по протокол № …… на СОС и заповед № ……. и Заповед ……. целият на площ от 3 591.00 /три хиляди петстотин деветдесет и един/ квадратни метра, при граници на имота по скица: ………………., а именно: АПАРТАМЕНТ № …………...........................……… идеални части от общите части на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата.

1.2. ПРОДАВАЧЪТ се легитимира за собственик на гореописания имот със следните документи:

...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

2. Декларации, гаранции и задължения на Продавача:

2.1 Продавачът декларира и гарантира следното:

2.1.1 Към момента на сключването на настоящия договор Продавачът е единствен, пълноправен и неоспорим собственик на имота, подробно описан в пункт 1.1. от Договора, собствеността на имота не е прехвърлена на други лица и няма сключени други предварителни договори за покупко-продажба на имота), не е упълномощавал други лица за продажба на имота, върху имота няма наложени възбрани, няма неприключили делбени, бракоразводни и други дела и съдебни спорове, касаещи собствеността на имота, няма учредени в полза на трети лица ограничени вещни права, няма предявени реституционни искове, както и сключени наемни договори, няма малолетни и непълнолетни съсобственици, имотът не е предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и частни вземания или на
съдебни спорове.

2.1.2. Имотът или части от него не са предмет на предявено право на задържане по смисъла на ЗЗД, ТЗ или ЗС, съдебен или арбитражен спор, договор за наем, заем за послужване, договор за гражданско дружество, ипотека, особен залог, изпълнително, обезпечително, съдебно или арбитражно производство, обезпечителна мярка, наложена от съд, НАП, данъчна администрация и/или Националния осигурителен институт или от трети лица;

2.1.3.Спрямо имота или части от него няма предявени каквито и да било претенции на трети лица, независимо дали са съдебни или извънсъдебни, които могат да доведат до ограничаване или отпадане на правата на купувача върху имота.


2.1.4. След сключване на този договор ПРОДАВАЧЪТ няма право да сключва каквито и да е било други договори (предварителни или окончателни) за прехвърляне на собствеността на имота или части от него, да го ипотекира, да учредява ограничени вещни права върху него в полза на лица, различни от КУПУВАЧИТЕ, както и да сключва договори за отдаването му под наем.

2.1.5. ПРОДАВАЧЪТ се задължава в деня на подписване на настоящия договор да представи всички оригинални документи, доказващи по безспорен начин правото му на собственост върху имота и изпълнението на особените изисквания на закона.

2.1.6. ПРОДАВАЧЪТ се задължава да предаде владението на имота на КУПУВАЧИТЕ в деня на сключване на окончателния договор във вида, състоянието, състава и пространството (ЗЗД/чл. 210), описани подробно в Приложение No 1 –приемо-предавателен протокол, който след подписването му от СТРАНИТЕ по този договор, става негова неразделна част

3. Цена и начин на плащане

3.1 Цената на Недвижимия Имот е EUR ………………… /………………… / с включен ДДС, или тяхната левова равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ за деня на плащането в размер на BGN ………………… (…………………).

3.2 Страните се съгласяват, че EUR ………………… (…………………) или тяхната левова равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ за деня на плащането в размер на BGN ………………… (…………………), който са …… % (…… процента) от посочената в точка 3.1 от Договора сума, ще бъде платена от Купувача на Продавача до 3 (три) дни от сключването на настоящия Договор под формата на задатък (капаро) в брой или по банков път в съответната сметка в евро или лева:

...........................................................................
...........................................................................
...........................................................................
...........................................................................
...........................................................................

3.3 Страните се съгласяват, че остатъкът от продажната цена, възлизащ на EUR ………………… (…………………), или тяхната левова равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ за деня на плащането в размер на BGN ………………… (…………………), ще бъде платена от Купувача на Продавача при прехвърлянето на собствеността върху имота във формата на нотариален акт в срок до ………………… г. (…………………).

4. Срокове и неустойки

4.1. Страните по настоящия договор се задължават, да сключат окончателен договор в нотариална форма в срок до ........................ при нотариус по избор на КУПУВАЧИТЕ.

4.2.Този срок може да бъде променен само с писмено споразумение между страните по този договор. При обективна невъзможност от страна на КУПУВАЧИТЕ или ПРОДАВАЧА да бъде спазен този срок - невъзможност за набавяне на необходими документи, предизвикана от държавни и/или общински органи, учреждения и институции, срокът се продължава автоматично до набавяне на документите.

4.3. При виновно неизпълнение, на което и да е от задълженията на ПРОДАВАЧА по настоящия договор или укриване на обстоятелства, довели до съдебно отстраняване на КУПУВАЧА, ПРОДАВАЧЪТ възстановява на КУПУВАЧА предплатата (задатъка) съгласно чл.3, т.2 в двоен размер, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора.

4.4. При виновно неизпълнение, на което и да е от задълженията на КУПУВАЧИТЕ по настоящия договор, полученият задатък, съгласно чл. 3, т. 2 остава в полза на ПРОДАВАЧА.


5. Прехвърляне на собствеността

5.1 Продавачът се задължава да прехвърли на Купувача правото на собственост върху Недвижимия Имот във формата на нотариален акт в срок до ………………… г. (…………………).

5.2 Всяка страна поема за своя сметка разноските за лични консултанти (архитекти, адвокати, счетоводители, посредник и др.), ако има такива. Разноските по прехвърлянето (напр. местен данък, нотариална такса, такса за вписване, др.) са за сметка на Купувача.

5.3 ВЛАДЕНИЕТО на имота се предава в деня на нотариалното оформяне на покупко-продажбата на имота и след пълното и окончателно заплащане на сумата по чл.3.1.

5.3.1. Предаването на владението ще се осъществи с изготвяне на приемо-предавателен протокол в присъствието на страните и подписан от тях, който е неразделна част от този договор.

5.3.2. При повреждане на недвижимия имот след сключването на настоящия договор, КУПУВАЧЪТ има право да направи отбив от цената или да иска отстраняване на повредите за сметка на ПРОДАВАЧА.


5.4 ПРОДАВАЧЪТ е длъжен да заплати всички такси и консумативи произтичащи от ползването на жилището, а именно: парно; топла и студена вода; ток; суми във връзка с обитаването на етажната собственост и др., дължими за имота до момента на предаване на владението.

6. Кореспонденция

6.1 Всички съобщения между Страните следва да бъдат доставени на един или повече от адресите, посочени в началото на този договор.

6.2 Всяка страна може да променя адреса за съобщения, писмено уведомявайки за това другата страна, като до момента на уведомлението съобщения доставени до известен адрес се считат за надлежно получени.

6.3 При кореспонденция чрез електронна поща няма да се изисква потвърждение за получаването й.


7. Приложимо право и съд

7.1 Към настоящия договор се прилага законодателството на Република България.

7.2 Страните ще полагат максимални усилия да разрешават евентуалните спорове помежду си чрез взаимни преговори. Ако не може да бъде разрешен по съгласие между страните, спорът ще бъде отнасян за разрешаване от компетентния български съд.


8. Заключителни разпоредби

8.1. Настоящият договор, подписан от страна на ПРОДАВАЧА и КУПУВАЧА, служи и като РАЗПИСКА за получената от ПРОДАВАЧА предплата (задатък) съгласно чл.3.2 от този договор.

8.2. Всяка от СТРАНИТЕ запазва правото си да иска обявяването на настоящия договор за окончателен, по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД и чл.297 от ГПК.

8.3. Всички спорове по тълкуването и изпълнението на настоящия договор ще бъдат решавани чрез споразумение между страните, а при невъзможност за такова - пред компетентния съд по реда на ГПК.

8.4. Всички изменения на този договор се извършват в писмена форма и се подписват от двете страни по него.

8.5. Проверката, окомплектоването и подготовката на необходимите документи за сделката, както и организиране на изповядването й пред нотариус, ще бъдат осъществявани в договорените по-горе срокове с помощта на посредника по сделката – Агенция за недвижими имоти …………………..

8.6. Договореното възнаграждение за посредника по сделката се изплаща съгласно условията и сроковете на подписан с него договор за извършване посредническа услуга с клауза за довереност или съгласно предварителни устни договорки.

8.7. Договорът влиза в сила, след като бъде подписан от всички лица посочени по-долу.

Договорът е изготвен и подписан в два идентични екземпляра на български език, по един за всяка от страните.



ПОДПИСИ:



----------------------------------------------------------------------------------------------------
За Продавача



----------------------------------------------------------------------------------------------------
За Купувача

[sunrise]

Наистина ли вярвате, че толкова сериозни документи и проблеми могат да се решат с един коментар от някой във форума? Обърнете се към адвокат, който знае как да направи нужните проверки , за да нямате проблеми после.

[dilyanadi]

Всъщност не очаквам никой да тръгне да проверява каквото и да било - не случайно съм изтрила данните за дружествата. Въпросът е ако си спестим адвоката или разчитаме на юристи от брокерската агенция (за която имам съмнения), но в договорът продачачът декларира и гарантира, че е единствен собственик и към имота няма никакви други претенции при евентуални проблеми вбъдеще можем да си върнем парите

[sunrise]

Може да спестите адвоката,естествено. Последното е за Ваша сметка. Адвокатът не е необходим да напише, че продавачът декларира нещо, това и Вие може да напишете. То няма да Ви помогне при евентуална евикция.Целта на ползването на адвокат е друга, но хората са го казали "Евтин на брашното и скъп на триците".

[ykovachev]

Всъщност целта на повечето т.нар. "брокери" е да гепнат едни кинти, щото има сделка, пък колкото и да е куца тя. "Юристи от брокерската агенция" би следвало да защитават нейните интереси, не Вашите. Те си гонят процентчето. Има и изключения, аз познавам свестни хора, които се занимават с това, но дали съмненията Ви не са основателни...
От друга страна, единствената гаранция да си върнете парите в светлото бъдеще е продавачът да Ви учреди ипотека върху наистина свой собствен имот без тежести. Е, това е утопия. Писмените гаранции и "клетви" по таквиз договори не са особено ефективни, когато тия, дето се кълнат, се кълнат лъжливо
Положението обаче не е толкова черно. Адвокатът може да направи някои проверки и да подготви договор така, че рисковете за Вас да бъдат силно намалени. Ако някой Ви обещава нулев риск, той или е шарлатанин и лъже, или хвалипръцко, който не отбира от материята достатъчно
Изборът е Ваш
П.П. + 1 за мненията на колегата sunrise.

[dilyanadi]

Благодаря за последните 2 отговора - това питах, наистина. Сега остава да открием подходящия за нашия случай юрист

[borovinka]

На ваше място не бих се доверила на агенцията. Те никога не защитават интересите на клиента, за съжаление.
Обърнете се към адвокат, които Вие сте упълномощили, за да направи съответните справки за собствеността на имота и да ви разясни дали не рискувате, плащайки на трето лице-несобственик (по текста ви точно на такава ситуация ми прилича).
На брокер вяра да нямате, никога не се знае за кого работят.

[tisho]

Уважаема госпожо,
при положение, че самата Вие казвате, че има "каша от 3" фирми, едва ли вариантът "да спестите" от адвокат е най-удачния в случая Ви. Само от опит споделям, че спестените Х лева сега, означават Х хиляди лева загуба за в бъдеще (или евентуално пари, които не може да си върнете дълги години), без да се прибавят изхабените нерви.
В повечето случай, при подобни каши, дори и в договора да фигурира неустойка, може да си останете само със споменаването и в договора, без реално да може да получите не само неустойка, но дори и заплатената от Вас сума.
С уважение,