Казус от държавен изпит

[Astronomer]

Здравейте, колеги. На вашето внимание казус от държавния изпит в ПУ. Опитал съм се да формирам някакво решение. Приемам и очаквам всякакви интересни и аргументирани отговори и забележки.

КАЗУС
18.05.2012 г.

През 1992 г., когато се споминал техният баща Иван Желев, Лидия Атанасова и Стоян Желев получили поземлен имот - дворно място с жилищна сграда и други постройки в Казанлък. Иван Желев живял там постоянно от 1986 г., след като го купил от братовчеди по силата на устна уговорка. Дължимата сума по нея той превел още тогава с пощенски запис.
Веднага след смъртта на бащата, със съгласие на сестрата, Стоян заживял на свой ред в същия имот. Девет години по-късно той се разболял тежко, като оздравял благодарение на грижите на Лидия. Тъй като вече били на преклонна възраст, братът и сестрата искали да уредят приживе своите отношения. Едва тогава те се натъкнали на сериозна пречка за това - за имота, оставен им от бащата, липсвал документ за собственост. Намерила се само разписката от пощенския запис от 1986 г., както и квитанции за платени данъци за имота оттогава насам.
През 2006 г., след като говорил с Лидия, Стоян извършил за своя сметка саниране в имота на стойност от 6 000 лв. То повишило първоначалната му цена от 30 000 на 38 000 лв. След настъпване на финансовата криза, през есента на 2008 г. пазарната цена на имота се понижила на 35 000 лв.
На 20.12.2008 г., срещу Лидия и Стоян бил предявен иск по чл. 108 ЗС от СД „Чонов и с-ие”. Дружеството претендирало връщане на собствеността върху имота, тъй като имотът му бил прехвърлен чрез даване вместо плащане през август с.г. от наследниците на братовчедите-продавачи по сделката от 1986 г.

Въпроси:

1. Моля, определете подсъдността на предявения иск. Какво е процесуалното положение на ответната страна? Защо?

2. Как могат да се защитят Лидия и Стоян? Има ли някой от тях на разположение други способи за защита във висящия процес, важащи само за него?

3. Кой е собственик на имота?

4. Има ли правно значение съгласието на Лидия Стоян да живее в имота?

5. Променя ли се изходът от спора, ако се установи, че през 1989 г. в имота е горял силен пожар, в резултат на което Иван не е живял там за година време?

Отговори:
1. Според критериите за родова и местна подсъдност, подсъдността трябва е на районния съд по местоположение на недвижимия имот. Това е така, защото спорове подсъдни на окръжния съд са тези, по искове за собственост и други вещни права върху имот с цена на иска над 50 000 лв. Тук цената на иска е 35 000 лв.
2. Както виждаме от фактическата обстановка, през 1986 г. Иван Желев придобива недвижим имот. Но как? Не по предписаната в закона форма и начин. Съгласно чл. 26 ЗЗД договорът за покупко-продажба на този имот е нищожен. Иван Желев владее имота в продължение на 6 години, до смъртта си. Той е недобросъвестен владелец. Веднага след смъртта на баща си Стоян заживял в имота, т.е. през 1992 г. Той също се явява недобросъвестен владелец, защото е придобил владението на имота върху негодно правно основание. За да стане собственик е необходимо в продължение на 10 год. да упражнява това владение. Според мен това владение се нарушава през 2001 г. именно от сестра му Лидия и затова то се прекъсва, което значи, че не може да стане собстеник.
3. Според мен собственик на имота е СД „Чонов и с-ие.
4. Не мисля, че има защото Лидия няма никаква правна връзка с този имот. Има по отношение на владението, дотолкова доколкото Стоян може да стане едноличен собственик на имота.
5. Не мисля, че ще се промени изходът от спора, защото и при двата случая бащата ще е недобросъвестен. В този смисъл трябва да са минали 10 год., за да стане той собственик, а не по-малко.

[ivanov_p]

Имотът ще бъде присъден на Лидия, естествено ако предяви възражение за давностно владение. Станал е неина собственост най-късно през 2002 г.
Стоян се защитава с иск по 59 ЗЗД за по-малкото между изразходваното и увеличаване стойността на имота. Естествено ако не реши да се пише владелец, там ще иска и задържане.

[hariman]

Не съм напълно съгласен с посочените отговори. Според мен към 2008 година собственици на имота са Лидия и Стоян. Баща им е сключил през 1986г. договор за придобиване на конкретния недвижим имот, но формата не е била спазена (устна уговорка) и е заплатил съответната договорена цена и придобива фактическа власт върху имота, т.е. според него (няма данни за противното) той е собственик на имота. Това не е така поради факта че договорът за прехвърляне на собственост е мищожен поради липса на форма - чл.26, ал.2 от ЗЗД, във вр. с чл.18/ЗЗД. От този момент обаче бащата Иван Желев става владелец на имота (смята го за свой тъй като го е купил) - налице е animus, a също така има и фактическа власт върху имота (corpus). Налице са е двата елемента - субективен и обективен за да е налице владение. Със началния срок на владението започва да тече и придобивна давност в полза на Иван Желев. Той не може да бъде добросъвестен владелец и не може да се възползва от кратката 5-годишна давност, защото при него липсва юридическо основание годно да го направи собственик, поради което би придобил имота след изтичане на 10-годишен давностен период - чл.79, ал.1/ЗС.
През 1992 г. Иван Желев умира и оставя наследници син и дъщеря - Лидия и Стоян. Те не са собственици на имота (макар и да не знаят това) и спрямо тях не започва да тече нова 10-год. давност, а те продължават давносният срок на своя баща, т.е. присъединяват срокът през който бащата е владял към срокът който те са владяли, като в случая и те са недобросъвестни владелци, и владението им продължава това на наследодателя - чл.82/ЗС, като не са нужни някакви специални действия по манифестиране на намерението да владеят. Достатъчно е да са приели наследството (изрично или с конклудентни действия), да имат фактическа власт над имота и давността продължава да тече автоматично - в този смисъл и проф. Венедиков ("Ново вещно право) и акад. Любен Василев (Българско вещно право).
След смъртта на Иван Желев владелци стават и двете му деца. Факта че само Стоян живее в имота (със съгласието на Лидия) не го прави единствен владелец, а той владее само 1/2 от имота а другата 1/2 владелец е Лидия, а той я държи от нейно име. Нещо повече според данните е видно, че Стоян никога не е смятал имота само за свой - през 2006 , когато извършва саниране той преди това иска разрешение от сестра си, а също след оздравяването те искат да уредят своите отношения на "съсобственици" - от горните неща е видно, че и двамата се смята за съсобственици на имота и никой не претендира имота да е само негов.
След предявяване на иска срещу тях - те могат да възразят че са придобили имота по давност. Тъй като от дадените данни не става ясно кога точно е придобит имота (казано е само 1986), то давностният срок е изтекъл най рано на 01.01.1996, а най-късно 01.01.1997г. При всички положения преди 20.12.2008. Фактът, че поради пожар през 1989г. Иван не е живял там за около година, то това не прекъсва давността и тук чл. 81/ЗС не намира приложение. Това, че не е живял там не води до загуба на владение, той продължава да си е владелец, защото има достъп до имота по всяко време. Чл.81/ЗС визира случай, когато владението е отнето от друг, а в конкретния случай няма данни за такова нещо. Дори да се приеме, че е преъсната давността,то към 1990г. би започнала нова давност, която е изтекла към 2001г., т.е. имотът пак е придобит по давност преди завеждане на ревандикационния иск по 108/ЗС.