Собственост в/у конкретна част от земята при редови къщи

[bad_company]

Здравейте!
След няколко безрезултатни консултации с юристи и нотариуси,се обръщам към Вас с надежда да ми помогнете!
Имам сключен предварителен договор на акт.14 със строителя за закупуване на редова къща с двор 40 м2.Той ми прехвърли нотариално собствеността върху сградата,като тази върху земята остана за след издаване на разрешението за ползване.Сега се оказа,че строителят не може да ми прехвърли собствеността върху конкретна част от парцела,защото дворът не отговаря на минималните изисквания за самостоятелен УПИ/минимална квадратура,самостоятелен подход и др./.Можело да ми прехвърли идеална част от земята с право на ползване върху конкретна част.Само че,доколкото знам,правото на ползване е пожизнено,както и при смяна на собственика/ако реша да продавам/,не мога да го прехвърля на купувача.
Проблемът е,че съседите в същия УПИ,които не са собственици на редови къщи и съответно нямат двор започнаха да имат претенции и могат да ме накарат да премахна оградите/които строителят е поставил,за да обособи прилежащите дворове/.
Другото е,че строителят вече 3г. си мълчи и не прехвърля собствеността върху земята/съответно плаща данъци/,което ме навежда на мисълта,че има проблем...
Ако знаете по какъв начин може да се прехвърли собствеността върху земята,ще съм Ви безкрайно благодарна!

[Melly]

Здравейте!
След няколко безрезултатни консултации с юристи и нотариуси,се обръщам към Вас с надежда да ми помогнете!
Имам сключен предварителен договор на акт.14 със строителя за закупуване на редова къща с двор 40 м2.Той ми прехвърли нотариално собствеността върху сградата,като тази върху земята остана за след издаване на разрешението за ползване.Сега се оказа,че строителят не може да ми прехвърли собствеността върху конкретна част от парцела,защото дворът не отговаря на минималните изисквания за самостоятелен УПИ/минимална квадратура,самостоятелен подход и др./.Можело да ми прехвърли идеална част от земята с право на ползване върху конкретна част.Само че,доколкото знам,правото на ползване е пожизнено,както и при смяна на собственика/ако реша да продавам/,не мога да го прехвърля на купувача.
Проблемът е,че съседите в същия УПИ,които не са собственици на редови къщи и съответно нямат двор започнаха да имат претенции и могат да ме накарат да премахна оградите/които строителят е поставил,за да обособи прилежащите дворове/.
Другото е,че строителят вече 3г. си мълчи и не прехвърля собствеността върху земята/съответно плаща данъци/,което ме навежда на мисълта,че има проблем...
Ако знаете по какъв начин може да се прехвърли собствеността върху земята,ще съм Ви безкрайно благодарна!

Да, зная. Редът е минаване през съда.

[ivanov_p]

Винаги има проблем със строители. Могло е да се направи нещо, но при узаконяване на проекта. Сега може да се направи ако все още няма разрешение за ползване и строителят е взел пълномощно от всички собственици за промени в проекта.

[Melly]

Винаги има проблем със строители. Могло е да се направи нещо, но при узаконяване на проекта. Сега може да се направи ако все още няма разрешение за ползване и строителят е взел пълномощно от всички собственици за промени в проекта.

Що си "чешеш" клавиатурата?
Ръсиш глупости на търкалета... Да не те отпочвам пак.

[bad_company]

Да, зная. Редът е минаване през съда.

Благодаря,но кого да съдя и за какво?
Останалите собственици ги разбирам,защото са очаквали да имат двор,който пък строителят е "продал" /на предварителен договор/ на мен.Мога ли да съдя строителя,че в предв.договор пише,че той се задължава да ми прехвърли "двора" /конкретна част от УПИ/,а иска да ми прехвърли идеална част?И даже и да го съдя,то какво изобщо може да се направи,след като в закона не е решен казуса със земята при редовите къщи?

Винаги има проблем със строители. Могло е да се направи нещо, но при узаконяване на проекта. Сега може да се направи ако все още няма разрешение за ползване и строителят е взел пълномощно от всички собственици за промени в проекта.

Проектът е изменят десетки пъти,докато накрая,вместо "нормален" двор на кооперация се появяват редови къщи,но факт е,че всичко е узаконено в общината.Има разрешение за ползване и строителят ми заяви да искам нотариално заверен отказ от всички съседи за ползването на двора към моята къща ,което е абсурдно,защото това са над 50 души,които не ми симпатизират особено,защото остават с впечатление,че аз съм им отнела двора.

[Melly]

Да, зная. Редът е минаване през съда.

Благодаря,но кого да съдя и за какво?
Останалите собственици ги разбирам,защото са очаквали да имат двор,който пък строителят е "продал" /на предварителен договор/ на мен.Мога ли да съдя строителя,че в предв.договор пише,че той се задължава да ми прехвърли "двора" /конкретна част от УПИ/,а иска да ми прехвърли идеална част?И даже и да го съдя,то какво изобщо може да се направи,след като в закона не е решен казуса със земята при редовите къщи?

Винаги има проблем със строители. Могло е да се направи нещо, но при узаконяване на проекта. Сега може да се направи ако все още няма разрешение за ползване и строителят е взел пълномощно от всички собственици за промени в проекта.

Проектът е изменят десетки пъти,докато накрая,вместо "нормален" двор на кооперация се появяват редови къщи,но факт е,че всичко е узаконено в общината.Има разрешение за ползване и строителят ми заяви да искам нотариално заверен отказ от всички съседи за ползването на двора към моята къща ,което е абсурдно,защото това са над 50 души,които не ми симпатизират особено,защото остават с впечатление,че аз съм им отнела двора.

Не еднократно, а многократно съм разяснявала, че този форум не е платформа за разрешаване на конкретни казуси - "вие питате, ние отговаряме". Който колега поеме случая ви знае към кого да насочи претенцията ви.
Успех!

[bgarch]

Сега се оказа,че строителят не може да ми прехвърли собствеността върху конкретна част от парцела,защото дворът не отговаря на минималните изисквания за самостоятелен УПИ/минимална квадратура,самостоятелен подход и др./

Ако става въпрос за минимална квадратура или лице на УПИ, това не може да бъде пречка. Законодателят е предвидил специален режим за редовите къщи, който не предвижда ограничения за тяхната площ и лице- чл. 19, ал. 5 ЗУТ. Виж, ако няма достъп откъм улица- това вече наистина би било проблем.
Аз лично Ви съветвам преди да минете през съда първо да проверите, дали Вашият казус има техническо решение. Консултирайте се първо с опитен архитект.

[Melly]

Сега се оказа,че строителят не може да ми прехвърли собствеността върху конкретна част от парцела,защото дворът не отговаря на минималните изисквания за самостоятелен УПИ/минимална квадратура,самостоятелен подход и др./

Ако става въпрос за минимална квадратура или лице на УПИ, това не може да бъде пречка. Законодателят е предвидил специален режим за редовите къщи, който не предвижда ограничения за тяхната площ и лице- чл. 19, ал. 5 ЗУТ. Виж, ако няма достъп откъм улица- това вече наистина би било проблем.
Аз лично Ви съветвам преди да минете през съда първо да проверите, дали Вашият казус има техническо решение. Консултирайте се първо с опитен архитект.

Моите искрени уважения, bgarch, но преди техническата част има правна такава , относно която смея да твърдя, че не си компетентен.
Времето не тече в полза на питащата. И тъй като съм "по детайлите", мнението ми остава непроменено.

П.П. Ще ме извиниш, но съм канена на вечеря - бяла покривка, тънкостенни чаши и вкусотии разни...

[bgarch]

Моите искрени уважения, bgarch, но преди техническата част има правна такава , относно която смея да твърдя, че не си компетентен.

Достатъчно съм компетентен в правната част на професията, която упражнявам. Не съм достатъчно компетентен по общото право, както и по правната материя, с която не работя. А и не претендирам за това.
В случая питащият се нуждае от съвети, които са колкото правни, толкова и технически и градоустройствени. Претендирам, че разбирам от тази материя повече от Вас.
Ако пък питащият държи да влезе в съда на всяка цена- нека следва Вашите съвети. Някога при комунизма имаше един популярен девиз - "Дела, дела и пак дела!"

[ivanov_p]

Има ли разрешение за ползване и техническата и юридическата част са хванали гората. Единствено може да се съди строителя, ако има документ, че ви е включил в цената и тези 40 м2 двор.

[bgarch]

Каква пречка може да бъде разрешението за ползване, при положение, че земята все още изцяло е собственост на предприемача?

[bad_company]

Ако става въпрос за минимална квадратура или лице на УПИ, това не може да бъде пречка. Законодателят е предвидил специален режим за редовите къщи, който не предвижда ограничения за тяхната площ и лице- чл. 19, ал. 5 ЗУТ. Виж, ако няма достъп откъм улица- това вече наистина би било проблем.
Аз лично Ви съветвам преди да минете през съда първо да проверите, дали Вашият казус има техническо решение. Консултирайте се първо с опитен архитект.

Благодаря!Това наистина ми е полезно.За този член ли става дума?:
"....размерите на имотите се определят със самия подробен устройствен план, без да се спазват нормите по ал. 1."
А какво означава да има достъп откъм улица?Достъпът до къщата е през общите части на сградата,а през нея се излиза на двора,но дворът няма директен излаз към улица.
П.П.Това значи ли,че земята под къщата и двора,отразени в ПУП са обособени като отделен имот?

[bad_company]

..... Който колега поеме случая ви знае към кого да насочи претенцията ви.
Успех!

Ама никой колега не иска да поеме случая...Както вече казах,консултирах се с няколко юристи и нотариуси и не предложиха никакво решение...
Вие бихте ли се заела с такъв случай?
П.П.Само първо бих искала да знам,какъв резултат мога да очаквам от едно такова дело.
Благодаря сърдечно!

[bad_company]

Има ли разрешение за ползване и техническата и юридическата част са хванали гората. Единствено може да се съди строителя, ако има документ, че ви е включил в цената и тези 40 м2 двор.

Ами има,да.В предварителния договор.Предполагам че той няма нищо против да ми прехвърли 40м2 земя,но и да иска,не може да ми прехвърли точно "моя" двор.

[bad_company]

Не ми се искаше да "хвърлям камъни в градинката на нотариусите",но в нотар. акт за прехвърлянето на сградата пише:
"Първи етаж,състоящ се от дневна....дъра-дъра...., и двор 40м2...."
Първо,как дворът е част от сградата и второ,как имам двор,след като нямам земя?!?!
Нищо не разбирам Имам ли двор или не?

[ivanov_p]

До разрешителното за ползване мотат да се правят промени в проекта само от строителя, който при продажба получава пълномощно от купувача за такива промени, такава е практиката. Когато има разрешително за ползване вече трябват подписите на всички. В случая земята е останала за строителя, по принцип това става по курортите, където сред купувачите има чужденци и когато строителят има нот. акт за земята, при суперфиция земята е на друг собственик.
От така обясненото излиза, че първоначално строителят е построил сграда, която не е изчерпила градоустройствените показатели, или последствие същите са били увеличени, което е довело до допълнителното проектиране на вашите къщи. Възможно е и да са проектирани заедно, все едно. Получила се е сложна съсобственост, включваща етажна собственост и отделни собствени къщи при режим на суперфиция с право на ползване на земята, доколкото това е необходимо за ползване на сградата и отделните къщи. Практиката е, че става дума за 3.5 м от стената на сградата.
Според мен етажните съсобственици нямат работа около твоята къща, както и собствениците на другите, ако до тях има предвиден друг достъп. Дали строителят може да ти продаде земята, т.е. тези 40 м2 е малко сложно. По закон може да продаде земята на съсобствениците, но тя остава в етажна собственост, вие с къщите сте извън това и трябва да се провери дали може да ви продаде предвидените 40 м2 на някакво основание, но това ще зависи изключително от проекта и разположението на обектите в него. По вероятно е обаче да станете съсобственици на земята(ако я купите) с етажната и гушвате букета.
Има и друг начин, подробно описан ТР от 01.01.01 на N-ти с-в на ВКС като "икономичен" - да се съберете с останалите собственици на къщи, да направите ООД и да купите земята от строителя, като си отстъпите взаимно ползването на търсените дворове и оставите земя за ползване на етажната собственост.

[Melly]

..... Който колега поеме случая ви знае към кого да насочи претенцията ви.
Успех!

Ама никой колега не иска да поеме случая...Както вече казах,консултирах се с няколко юристи и нотариуси и не предложиха никакво решение...
Вие бихте ли се заела с такъв случай?
П.П.Само първо бих искала да знам,какъв резултат мога да очаквам от едно такова дело.
Благодаря сърдечно!

Не бих работила за клиент, който си "простира прането" тук в този формат. Без извинение.
Оставям ви в ръцете на преждепишещите "академици". Само не се връщайте да се жалвате отново. Съдбата на давещият се е в неговите ръце.

[julyanvonemona]

Не бих работила за клиент, който си "простира прането" тук в този формат

Че какво му е на формата
Към bad_company
Най-напред станете собственик на заветната ИЧ от земята. За постигането на тази цел наистина може да се наложи да минете и през съд. Няма как тук да бъде простряно цялото пране - условията на предварителният договор който сте сключили със строителя. Освен това за подобен опит тук в този форум ще бъдете наказан тежко от блюстителката на неписаните форумни правила Melly. Когато постигнете някаква собственост върху земята пътища много!
Към Melly. Възрастен човек съм и забравям. Останала ми е само селективна памет. Помня това което ми изнася!

[ivanov_p]

Съдът едва ли има дял от земята в парцела и не може да ви уреди с двор. Не може да купите и 40 м2, като обща част от двора, защото единствения начин в момента е да станете съсобственик със собственика-строител, но това ще са идеални, а не реални части.
Нот. акт в частта си за двора е нищожен, защото не са посочени граници, но може да съдите строителя да ви върне част от парите. Икономичния начин съм го казал, ООД става собственик на земята и си ограждате дворовете. Това може да направи и строителят, но трябва да се убеди.

[bgarch]

Преди съдебно решение е твърде възможно да има техническо такова. Предприемачът все още е собственик на имота. Той може да предприеме действия по частично изменение на подробния устройствен план (ПУП- ПР), така че да изпълни поетото към Вас задължение- да осигури към редовите сгради собствени урегулирани поземлени имоти. Не казвам, че ще бъде лесно, не казвам, че ще бъде възможно (зависи от много неща), но това е най- реалистичният вариант да получите собствен двор към сградата си. Всичко останало най- вероятно ще завърши безрезултатно в съдебната зала на принципа на някогашния комунистически лозунг "Дела, дела и пак дела!"